Cass. Civ. Ord. 28-11-2019, n. 31188
L’accordo che rinvii alla conclusione di un successivo preliminare (c.d. “contratto preliminare aperto”) può ritenersi valido nel caso in cui emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
In questo caso, il rifiuto di proseguire nel procedimento di formazione del contratto potrebbe giustificarsi soltanto dinanzi a una ragione conforme a buona fede. Ove ciò non sia, al contrario, la violazione del “preliminare aperto” darà luogo a una responsabilità contrattuale – poiché si tratta, in ogni caso, di accordi negoziali – la quale determinerà un risarcimento dell’interesse negativo, simile a quello risarcibile nel caso di responsabilità da rottura ingiustificata delle trattative.
3.1. Il problema, relativo alla qualificazione giuridica di un accordo che, nell’ambito della contrattazione relativa alla compravendita di immobili, rinvii alla conclusione di un preliminare, è stato oggetto di un vivace dibattito dottrinario e di un contrasto giurisprudenziale, sul quale si sono pronunciate le Sezioni Unite con la sentenza del 6.3.2015 n. 4629.
3.2. Le Sezioni Unite, muovono dalla constatazione, desunta dalla pratica della contrattazione immobiliare e soprattutto nell’ambito dell’attività di mediazione professionalmente gestita, che le contrattazioni si snodano in diverse fasi.
3.2.1. Nella prima fase, l’esigenza delle parti è di vincolare l’operazione economica condivisa negli elementi essenziali, rinviando ad un successivo momento la verifica della praticabilità dell’operazione, attraverso la conoscenza più approfondita delle qualità personali dei contraente, della regolarità urbanistica e di altri aspetti meritevoli di approfondimento.
3.2.2. Può però accadere che, già nella prima fase, si possano ravvisare gli elementi necessari per configurare un vincolo contrattuale e l’ulteriore attività contrattuale possa rimanere irrilevante, perchè le parti hanno già raggiunto un’intesa.
3.2.3. Ciò accade quando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, sicchè si pone l’esigenza di tutelare le parti che, pur avendo la volontà di vincolarsi, vogliano soltanto approfondire alcuni aspetti della regolamentazione dei loro interessi attraverso puntuazioni vincolanti sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto.
3.2.4 Non si tratta, pertanto, affermare la validità del preliminare del preliminare già in via generalizzata, bensì avuto preciso riguardo alla causa concreta dell’operazione negoziale ove reputata meritevole dal giudice nel caso concreto. In altri termini, il “preliminare aperto” è valido – sottolinea la S.C. – soltanto se “emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
3.2.5. L’indicazione di valide ragioni atte a giustificare l’accordo procedimentale si riverbera, come sottolinea la Corte, anche in ordine al regime di responsabilità in caso di violazione del preliminare del preliminare: infatti, il rifiuto di proseguire nel procedimento di formazione del contratto può legittimarsi soltanto dinanzi a una ragione conforme a buona fede. Ove ciò non sia, al contrario, la violazione del “preliminare aperto” darà luogo a una responsabilità contrattuale – poichè si tratta, in ogni caso, di accordi negoziali – la quale determinerà un risarcimento dell’interesse negativo, simile a quello risarcibile nel caso di responsabilità da rottura ingiustificata delle trattative.
3.2.6. Non ci si deve fermare, pertanto, all’alternativa “preliminare o definitivo”, perchè far ciò significa amputare le forme dell’autonomia privata, sia quando si vuole rintracciare ad ogni costo il contratto preliminare in qualunque accordo iniziale, sia quando si ravvisa nel c.d. preliminare chiuso il contratto definitivo, passibile soltanto di riproduzione notarile.
3.3. Spetterà all’interprete vagliare caso per caso l’emergere dell’interesse delle parti e verificare, soprattutto nelle contrattazioni immobiliari se la proposta irrevocabile contenga gli elementi del contratto preliminare o se costituisca una mera puntazione delle trattative, perchè le parti hanno omesso di verificare – e lo faranno solo in sede di preliminare – alcuni elementi essenziali del negozio.
4. Alla luce di questi principi il ricorso è da accogliere.
4.1. I giudici di merito hanno infatti, in primo luogo, omesso di valutare se, con lo scambio della proposta irrevocabile e dell’accettazione in data 16.07.1999, le parti avessero intenzione di vincolarsi reciprocamente, demandando al successivo negozio le modalità di pagamento del prezzo, da corrispondere in relazione agli stadi di avanzamento dei lavori.
4.2. Il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se l’atto contenesse gli elementi essenziali del preliminare (oggetto, parti, causa, prezzo), sì da costituire esso stesso un contratto preliminare – e non anche un “preliminare di preliminare” – valido e suscettibile di conseguire gli effetti ex art. 2932 c.c..
4.3. Avrebbe dovuto verificare se la proposta irrevocabile “fino alla stipula del preliminare di vendita da effettuarsi con il ritiro della concessione” costituisse termine o condizione e, all’esito di tale indagine, verificare se vi trattasse di una mera puntazione delle trattative o un accordo sugli elementi essenziali.
4.4. Infine, la corte di merito ha omesso di interrogarsi sulla validità del primo contratto in considerazione della sua funzione economica giustificatrice del contratto e sulla possibile invalidità, in questo contesto, del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo.
4.5. Vi è stata un’adesione all’orientamento che sanziona come nullo per difetto di causa un contratto che sia propedeutico al “successivo stipulando preliminare”, senza verificare la sussistenza di una causa concreta dell’accordo dichiarato nullo tale da renderlo meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, secondo un programma di interessi realizzato gradualmente.
