Locazione di immobile abusivo

Cass. Civ. n. 17557/2020

La natura abusiva dell’immobile locato integra un eventuale inadempimento del locatore solo là dove il carattere abusivo  dell’immobile concesso in godimento abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore.

Dunque – finché nessuna limitazione, contestazione o turbativa del godimento abbia condizionato la sfera del conduttore – spetterà a quest’ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendo escludersi il ricorso di alcun inadempimento del locatore, in ragione della mera circostanza, in sé, del carattere abusivo dell’immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa per il conduttore.

Ciò posto, il cuore dell’esame imposto dall’odierna impugnazione deve ritenersi identificato dalla concreta verifica, in diritto, della correttezza dell’affermazione, fatta propria dalla Corte d’appello, secondo cui la concessione in godimento di un immobile abusivo non costituisce in alcun modo inadempimento, là dove il conduttore sia stato pienamente in grado di avvalersi dell’immobile senza alcuna limitazione.

Sul punto, varrà preliminarmente osservare come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte (che il Collegio integralmente condivide e ribadisce, al fine di assicurarne continuità), l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell’oggetto previsto dall’art. 1346 c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sè (Sez. 3, Sentenza n. 19190 del 15/12/2003, Rv. 568939 – 01), nè è illecita la causa, ai sensi dell’art. 1343 c.c., perchè locare un immobile costruito senza licenza, nè condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l’organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999, Rv. 525833 – 01).

In particolare, è appena il caso di rilevare come il carattere abusivo di una costruzione, mentre può senz’altro costituire fonte di responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, non comporta l’invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme (Sez. 3, Sentenza n. 12275 del 27/05/2009, Rv. 608284 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 5672 del 22/03/2004, Rv. 571373 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999, Rv. 525833 – 01, v., altresì, Sez. U, Sentenza n. 2034 del 20/03/1985, Rv. 439944 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982, Rv. 418326 – 01).

Ancora di recente, la giurisprudenza di legittimità ha ribadito come, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, posto che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sè solo valere a integrare le vietate ipotesi d’illiceità o d’impossibilità dell’oggetto ovvero d’illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), nè potendo operare la nullità L. n. 47 del 1985, ex art. 40 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti (Sez. 2, Ordinanza n. 27485 del 28/10/2019, Rv. 655677 01).

Esclusa l’incidenza del carattere abusivo dell’immobile locato sul piano della validità negoziale, rileva il Collegio come neppure vale, a conferire rilievo negoziale al ridetto carattere, il richiamo alla disciplina in tema di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c..

Sul punto, è appena il caso di richiamare il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione (Sez. 3, Sentenza n. 24459 del 21/11/2011, Rv. 620557 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 11198 del 15/05/2007, Rv. 596463 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 8942 del 18/04/2006, Rv. 588728 – 01).

Proprio la diretta inerenza della nozione di vizio della cosa locata (ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1578 c.c.) alla struttura materiale del bene, ha indotto il più recente (e condivisibile) orientamento interpretativo di questa Corte a escludere, dal discorso sui vizi della cosa (oltre che da quello sulla validità contrattuale), tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzazione della stessa cosa, in sè considerata (ossia, secondo la propria intrinseca destinazione economica), o in conformità all’uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti (v., da ultimo, Sez. 3, Sentenza n. 20796 del 20/08/2018, Rv. 650414 – 02, ed altresì Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016, Rv. 641148 – 01), e non già sul piano dei vizi della cosa locata, come pure un non trascurabile orientamento della giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni (incondivisibilmente) ritenuto di poter fare (cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 15378 del 13/06/2018, Rv. 649057 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 12286 del 07/06/2011, Rv. 618122 – 01).

Condotto, pertanto, sul terreno dei prospettabili inadempimenti delle parti, il discorso sulla natura abusiva dell’immobile locato chiede dunque di risolversi nell’analisi degli interessi disposti in sede contrattuale, potendo individuarsi un eventuale inadempimento del locatore solo là dove il carattere abusivo dell’immobile concesso in godimento abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore.

Ciò posto – finchè nessuna limitazione, contestazione o turbativa del godimento abbia condizionato la sfera del conduttore – spetterà a quest’ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendo escludersi il ricorso di alcun inadempimento del locatore, in ragione della mera circostanza, in sè, del carattere abusivo dell’immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa per il conduttore.

Nella specie, del tutto correttamente i giudici del merito hanno escluso il ricorso di alcun inadempimento del locatore, non avendo la società conduttrice provveduto ad allegare e dimostrare di aver subito alcuno specifico e concreto pregiudizio, o profilo di danno, in conseguenza del carattere abusivo degli immobili locati.