La simulazione del prezzo di acquisto di un immobile

Cass. Civ. Sent. 09-11-2018, n. 28744

La pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova di cui all’art. 1417 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto.

il documento che può costituire prova per iscritto per accertare, tra le parti, la simulazione di un contratto con forma scritta “ad substantiam” (art. 1350 cod. civ.), deve provenire dalla controparte e non dalla parte che chiede la prova, nè da un terzo

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione di legge, omessa, insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia art. 360 c.p.c., n. 5 in relazione agli artt. 1414 e 1417 cod. civ. e art. 116 cod. proc. civ..

Sostengono i ricorrenti non solo di aver contestato la simulazione relativa del contratto in ordine al prezzo di vendita ma in ogni caso restando nell’alveo della simulazione relativa era necessario a dimostrazione della simulazione un accordo simulatorio che non è stato prodotto.

2.1.= Il motivo è fondato.

Occorre osservare che questo collegio non ignora il filone giurisprudenziale, sviluppatosi nel corso di un notevole arco di tempo, secondo il quale nell’ipotesi di simulazione relativa parziale il contratto conserva inalterati i suoi elementi, ad eccezione di quello interessato dalla simulazione, con la conseguenza che, non essendo esso nè nullo nè annullabile, ma soltanto inefficace tra le parti, gli elementi negoziali interessati dalla simulazione potrebbero essere sostituiti o integrati con quelli effettivamente voluti dai contraenti. Donde la conseguenza che la prova della simulazione del prezzo della vendita non incontrerebbe fra le parti i limiti dettati dall’art. 1417 cod. civ., nè contrasterebbe col divieto posto dagli artt. 2722, 2727 e 2729 cod. civ., in quanto la pattuizione di celare una parte del prezzo potrebbe essere equiparata, per mancanza di una propria autonomia strutturale o funzionale, all’ipotesi di dissimulazione del contratto. La relativa prova avrebbe, nella sostanza, scopo e natura semplicemente integrativi e ciò consentirebbe di darla anche mediante presunzioni ovvero deposizioni testimoniali (v. ex plurimis Cass. 10 gennaio 1996 n. 3857).

Siffatto orientamento però non ha incontrato il favore delle Sezioni Unite di questa Corte che da qualche anno hanno riconfermato (v. Cass. SU. 26 marzo 2007 n. 7246) che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova di cui all’art. 1417 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. E’ noto infatti che i limiti di prova di cui all’art. 1417 cod. civ. operano anche in presenza di una simulazione soltanto parziale, ogni qualvolta questa si traduca nell’allegazione di un accordo ulteriore e diverso da quello risultante da contratto, comunque destinato a modificare l’assetto degli interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti (v. Cass. 19 marzo 2004 n. 5539 relativamente alla prova testimoniale). Nè si può sostenere che il requisito di forma sarebbe soddisfatto dal negozio simulato, in quanto essendo il contratto dissimulato destinato ad avere effetti fra le parti, deve avere i requisiti di forma necessari per la validità dello stesso, secondo quanto espressamente stabilito dall’art. 1414 cod. civ., comma 2.

Nella specie, i giudici di merito, hanno ritenuto di desumere la prova documentale della simulazione relativa attraverso le copie degli assegni circolari negoziati per l’acquisto dell’immobile e attestanti la corresponsione a titolo di prezzo di somme ulteriori rispetto a quanto indicato nel contratto. Epperò, è agevole osservare che agli assegni versati che vanno considerati in questo ambito quali titoli astratti di pagamento, non può essere riconosciuta valenza probatoria nei confronti delle parti se non sulla base di presunzioni rimesse al prudente apprezzamento del giudice e perciò la corte di merito è incorsa nella violazione dell’art. 2729 cod. civ., comma 2. Va, infatti, ricordato che il documento che può costituire prova per iscritto per accertare, tra le parti, la simulazione di un contratto con forma scritta “ad substantiam” (art. 1350 cod. civ.), deve provenire dalla controparte e non dalla parte che chiede la prova, nè da un terzo (v. Cass. 7 aprile 2006 n. 8210; Cass. 26 febbraio 2004 n. 3869; 18 dicembre 1997 n. 12813). In altri termini, nel raggiungimento della prova del prezzo dissimulato di una vendita immobiliare, che costituisce un elemento essenziale del contratto, trovano applicazione le limitazioni in tema di prova previste dalle disposizioni di cui agli artt. 2722, 2727 e 2729 cod. civ. in relazione all’art. 1417 cod. civ..