Danni a terzi: risponde il locatore o il conduttore?

Cass. Civ. Ord. 29-03-2019, n. 8769

Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quinti la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.

Per quanto riguarda gli impianti e i beni annessi alla res locata si possono prospettare profili di responsabilità del locatore, quanto del conduttore da omessa custodia ex art. 2051 c.c., in tema di danni da cose in custodia, ove si provi la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere – dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore a seconda del potere di fatto esercitato sulla res (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015;Cass. n. 1948/03). In questo senso, la figura di “custode” non è riferibile a uno status giuridico predeterminato tra il soggetto e la cosa, ma è colui che ha il “governo della cosa”, ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come “potestà di fatto”, che deve essere anche disponibilità giuridica (Cass., S.U., 11.11.1991, n. 12019). La responsabilità ex art. 2051 c.c., difatti, postula una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltrechè giuridica, tra il custode e la cosa, relazione che determina a carico di chi ha il potere fisico sulla stessa l’onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi. Il termine custode non presuppone allora, nè implica uno specifico obbligo di custodire la cosa, analogo a quello previsto, ad esempio, in tema di contatto di deposito. Viceversa, l’art. 2051 c.c., si riferisce soltanto ad uno stato di fatto. La funzione della norma, di imputare la resoonsabilita a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa, porta ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della res ed abbia, pertanto il “governo della cosa” (Cass. n. 24530/09, in motivazione).

1.4. Nel caso di locazione della cosa, pertanto, costituisce principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015; Cass. n. 20335/04; Cass. n. 1948/03; Cass. n. 11321/96; Cass. n. 12019/91) che il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quinti la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.

1.5. Diventa, quindi, un accertamento fattuale, riservato al giudice di merito, stabilire nel caso concreto chi abbia “il governo” di un determinato bene nei termini sopra precisati (Cass. n. 1948/03, cit., in motivazione).

1.6. I criteri di cui sopra devono pertanto guidare nell’individuazione del soggetto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c., nel caso di danni cagionati da beni dati in locazione. Pertanto, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare, sia dei servizi accessori e delle parti comuni dello edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, dunque, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata – ancorchè in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore – con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti ivi collocati (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015; Cass. n. 1948/03).

1.7. Alla luce dei suddetti principi, quindi, gli elementi da accertare nella fattispecie in esame, al fine della configurabilità della responsabilità del locatore ex art. 2051 c.c., necessariamente collegata a quella del conduttore definita nell’art. 1588 c.c., erano i) la sussistenza di un rapporto di custodia, nel senso sopra detto, relativamente alla cosa, accertamento il cui onere probatorio ricade sull’attore; ii) il nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo. Spetta, viceversa, al convenuto provare iii) l’esistenza del fattore estraneo, idoneo ad interrompere il nesso causale, e quindi provare il caso fortuito, tenendo presente che l’idoneità del fattore esterno è tale se presenta i caratteri della imprevedibilità e della eccezionalità (Cass. n. 25243/06).