Contratto di locazione e comodato: simulazione

Cass. Civ. Ord. 04/12/2023, n. 33727

In materia di locazione, se si stipula un contratto di locazione simulando un contratto di comodato, il primo può essere opposto al terzo acquirente secondo quanto stabilito dall’articolo 1599, comma 1, del codice civile. Il conduttore ha il diritto di dimostrare la simulazione sia nei confronti del proprietario originario che dei suoi successori, utilizzando prove testimoniali e presunzioni. Questo perché la locazione dissimulata è da considerarsi illecita perché in contrasto con norme imperative.

“Col primo motivo, il A.A. denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1417 c.c.: assume che, discutendosi di illiceità dell’accordo dissimulato, la prova per testimoni era ammissibile senza limiti e censura la Corte per non aver ammesso le prove testimoniali richieste dal ricorrente;

col secondo motivo, viene denunciata la contraddittorietà della sentenza per avere affermato che la prova per testi è ammissibile quando la domanda sia diretta a far valere l’illiceità dell’accordo simulatorio e, al tempo stesso, che risultavano inammissibili le prove diverse da quella scritta, e ciò benché il A.A. avesse sostenuto la contrarietà a norme imperative del contratto dissimulato;

(…)

il primo e il secondo motivo -che possono essere scrutinati congiuntamente- sono fondati;

come detto, il ricorrente assume che, quando venga stipulato un contratto di comodato dissimulante un contratto di locazione, deve trovare applicazione la norma dell’art. 1599 c.c., comma 1 e il requisito della data certa del contratto di locazione (dissimulato) deve essere accertato e valutato in relazione al contratto simulato di comodato (scritto e registrato); sostiene altresì che, ai sensi dell’art. 1417 c.c., comma 3, è sempre ammissibile la prova per testi (e, quindi, anche quella presuntiva) quando si intenda far valere la illiceità del contratto dissimulato (nel caso di specie, perchè in violazione del canone legale);

orbene, l’assunto che il contratto di comodato dissimulasse una locazione con canone difforme da quanto consentito dalla legislazione sui patti in deroga deve intendersi certamente come volto ad evidenziare un profilo di illiceità per contrasto con normativa imperativa della locazione dissimulata e, dunque, la prova testimoniale era ammissibile (al pari di quella presuntiva);

il rilievo di cui al punto 11 della motivazione, circa il non essersi dedotto in iure che il canone era eccedente il dovuto non è condivisibile, in quanto si riferisce ad una questione che è logicamente successiva alla prova del contratto locativo e della sua opponibilità agli acquirenti;

peraltro, fissando la legge una durata del contratto locativo e le modalità di rinnovazione, la deduzione della simulazione del contratto di comodato e della dissimulazione di un contratto locativo evidenzia comunque un profilo di illiceità del comodato quale contratto dissimulato, la cui prova sarebbe contraddittorio vincolare alla regola dettata per la forma stessa della stipula del contratto di locazione: la contraddizione è resa evidente dal fatto che pretendere la forma del contratto dissimulato per la stipula di quello simulato e sottrarre la prova di quest’ultimo alla regola normale dettata per la prova della simulazione servirebbe a “coprire” l’illiceità;

deve dunque ritenersi che, se il contratto effettivo è quello di locazione (benché “mascherato” come comodato), non c’è ragione per non applicare dell’art. 1599 c.c. il comma 1 e che, quando è dedotta l’illiceità del contratto dissimulato di locazione per violazione di norme imperative, deve essere consentito alla parte conduttrice di provare la simulazione (nei confronti sia della originaria parte locatrice, che degli aventi causa) con prove testimoniali e per presunzioni;

nello specifico, è la stessa Corte di Appello che, pur affermando (al punto 9) che le limitazioni alla prova testimoniale e a quella presuntiva non operano quando si tratti di far valere l’illiceità del contratto dissimulato e pur richiamando (al punto 10) Cass. n. 11017/2005 -che dichiara ammissibili dette prove quando siano dirette a far valere l’illiceità dell’accordo simulatorio-, afferma contraddittoriamente che la prova della simulazione avrebbe potuto essere fornita soltanto mediante controdichiarazione (sull’ammissibilità della p.t. e delle presunzioni, fra tante, anche Cass. n. 1288/2001, Cass. n. 11611/2010 e Cass. n. 9672/2020)”.